您好！首先感谢您对物业管理工作的关心和支持，您提出“关于加强小区物业管理”的建议，是今年承德市关于开展《承德市物业管理条例》调研工作的重点方向，也是我县物业管理工作质量服务提升的重点。
一、县域物业基本情况
近两年，随着物业行业的不断发展，目前我县备案物业企业24家，物管面积450万平方米，物管小区多为近几年新建的商业住宅小区。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范；老旧小区设施不健全、业主缴费意识差，多数老旧小区没有物业企业进行管理。
二、存在问题
（一）老旧小区多、规模小，管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个，占比50.7%，且建设年代久远，有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式，建设年代久远、规划设计标准低，配套设施不健全、不完善，多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体（下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人）且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞，“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大，经营概算收不抵支，物业企业不愿进驻。
（二）收费难，物业企业经营困难。物业收费难是目前物业管理的最大难题，物业收费大多数在60－70%，有的更低：中道小区45万平方米，3600户，2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右，经过政府的正确引导和物业企业配合工作，目前收缴率上升到50%左右。
（三）业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差，物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变，绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高，毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员是业主选举产生的，无偿义务服务，没有任何报酬，加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人，全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用，干不了就撂挑子了。
（四）行政和司法手段弱化，物业门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定，《物业管理条例》中相对应的条款删除； 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范，对物业企业的管理增加了难度，企业准入门槛降低，监管难度加大。
(五)各方职责有待进一步理清。物业管理涉及部门和单位较多，不是哪一个部门和单位就能搞好，需要全社会来共同努力，有些职责有交叉，边界不明确，合力还不够。
三、采取的措施
（一）赴邯郸吸取红色管理经验。县领导高度重视物业行业的发展前景，2020年组织县街道办、县住建局多次赴邯郸市复兴区与邯山区学习学习红色物业管理先进经验，进一步确立我县物业管理新理念，同时学习老旧小区物业管理。
（二）健全机制，强化考核。一是县住建局、县发改局、县街道办事处联合下发《关于进一步规范县域物业服务企业物业服务合同备案与收费管理的通知》，引导开发建设单位、物业服务企业和业主按物业服务合同和相关法律法规正确行使各方权利，履行相关义务，解决房地产开发以及物业管理遗留问题；二是由住建局、街道办（社区居委会）组成考核组，按半年一次对所有物业小区进行基础服务考核评分，2021年已完成考核工作，并召开物业服务企业全体大会，在行业内部将考核结果进行公布，同时对考核分录入系统事宜加以说明。对考核不及格的物业服务企业在会上给予批评，下一步将加强日常监督，对违规行为进行处罚。
（三）物业管理与老旧小区改造有效结合。老旧小区改造是省市县重点民生项目，按照“有改必有管，物业必到位”的总体思路，改造后的老旧小区，由街道（社区居委会）做通业主思想工作，进行准物业管理或由小区自治管理，以防出现“前治后乱”现象，目前改造后的小区已开始进驻物业服务企业进行准物业管理，小区业主满意度较高，小区物业未进驻前施工企业负责小区卫生清扫等基础服务。
（四）培树典型，强化培训。一是培树先进典型，增强企业竞争力。2021年水岸新园小区、中道山水御园小区先后完成原物业退出与新物业进驻工作，物业的更迭进一步促活物业市场，将想发展、有经验和潜力的物业企业进一步引入。二是加大培训，提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训，提高物业从业人员业务能力，提升服务水平，2021年5月-12月召开物业服务企业培训会五次，对《物业管理条例》要求的物业用房的使用、资料交接、日常管理、消防安全等进行详细的解说与培训。
（五）全面信息公示公开。按照省、市信息公示公开要求，我县已于2021年底全面完成物业管理区域内的收费及相关信息公示公开工作，将收费标准、收支情况、公共部位收益、小区平面布置图等在小区主出入口和明显示标志进行公开公示。
四、今后工作的想法
一是进一步加大物业企业管理，规范物业管理行为。加大对物业企业监督管理，第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金，用于物业服务的奖补，做的好的企业予以奖励，不好的逐步淘汰，尤其是对接管老旧小区改造项目物业服务企业加强培树的同时，进一步给予补贴。第二是规范前期物业招投标行为，按照《承德市物业招投标管理办法》规定执行，做到建管分离，同时加大培树和引进规模大、有实力的物业企业，联合街道社区完成小区前期物业与正式物业的交接工作。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机、一公开的要求，加大监督检查，建立诚信机制，规范企业行为和市场秩序，对小区服务合同、服务内容、服务收费与支出进行季度公开。第四从规划源头进一步规范物业配套内容，将充电车棚、封闭分类垃圾亭、物业服务用房等全面纳入前期规划审查内。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性，促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理，给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用，让他们参与到自治组织中，参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传，动员各界力量引导，提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费，将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”，在一定范围内公开曝光，使其行为受限。
四是进一步理清部门职责，形成合力。按照我县《关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的实施方案》内容，进一步明确部门职责，加大协调配合，形成合力。
由衷地感谢您对物业管理工作的重视，希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注，再次向您表示感谢！
2022年5月15日